„Pětiletka“ pro vlastníky platí

Hodnota stavebního pozemku je výrazně vyšší (často mnohonásobně) než pozemku bez možnosti zástavby. Proto vlastníci usilují o zařazení svých pozemků do zastavitelných ploch v územním plánu a negativně vnímají změny opačným směrem – například na veřejnou zeleň. Pokud k takové změně dojde, často následují výzvy obcím k náhradě újmy, někdy v řádu desítek či stovek milionů korun. Mnohdy jde však o plané výhrůžky, a to kvůli zákonem stanovené "ochranné" době 5 let.

Pětiletá ochranná doba v zákoně

Již stavební zákon č. 183/2006 Sb. zavedl od 1. 1. 2013 pravidlo, podle kterého má vlastník právo na náhradu pouze v období pěti let od nabytí účinnosti územního plánu, který zástavbu umožnil. Pokud během této doby vlastník nezískal alespoň územní rozhodnutí, může obec regulaci změnit bez nároku na náhradu. Stejnou úpravu obsahuje i nový stavební zákon č. 283/2021 Sb.

Zavedení doby 5 let od "vzniku zastavitelnosti", kdy je vlastník chráněn sankcí náhrady před pokušením obce nekoncepčně měnit územní plán, je výsledkem snahy zákonodárce vyvážit potřebu stability územně plánovací regulace s dynamikou představ a potřeb obcí a měst.

Judikatura potvrzuje legitimitu pětileté doby

Po zavedení této lhůty se dlouho vedly diskuze, zda je délka této doby v souladu s ústavně zaručenou ochranou vlastnického práva. Nyní už můžeme konstatovat, že soudy považují tuto konstrukci za legitimní.

Soudní rozhodnutí se odvolávají především na rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu 1 Ao 1/2009-120 ze dne 21. 7. 2009, podle kterého se má i při rozhodování o náhradách za změny v území posuzovaných na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod přiměřeně používat § 102 stavebního zákona, včetně ustanovení o subjektech povinných k výplatě náhrad, o lhůtách a procedurách.

Tato argumentace se postupně přenesla i do rozhodování civilních soudů a byla akceptována Ústavním soudem v několika významných rozhodnutích:

Usnesení Ústavního soudu ze dne 19. května 2020, sp. zn. I.ÚS 202/20

"Úprava náhrady "prokazatelných nákladů" vyjádřená § 102 stavebního zákona tedy nezahrnuje kompenzaci za samotné snížení ceny pozemku v důsledku změny jeho funkčního využití. Pokud má však zásah do vlastnického práva v podobě omezení vyplývajícího z územního plánu takovou intenzitu, že omezení přesahuje míru spravedlnosti, je nutné uvažovat o přiznání náhrady na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny za přiměřeného užití § 102 stavebního zákona, a to včetně ustanovení o subjektech povinných k výplatě náhrad, o lhůtách a procedurách k jejich poskytnutí a o soudní ochraně (viz rozsudek rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu 1 Ao 1/2009-120 ze dne 21. 7. 2009)."

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. října 2020 č. j. 22 Cdo 1046/2020-279

Je-li tedy posuzováno, zda má vlastník pozemku právo na náhradu za omezení vlastnického práva na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod za přiměřeného užití § 102 stavebního zákona, je nutné také zohlednit § 102 odst. 3 stavebního zákona. Z toho vyplývá, že pokud došlo ke zrušení pozemku k zastavění po uplynutí 5 let od nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila, náhrada vlastníkovi pozemku ani na základě přímé aplikace čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod za přiměřeného užití § 102 stavebního zákona nenáleží (nejsou-li splněny podmínky pro přiznání náhrady stanovené v § 102 odst. 3 větě druhé stavebního zákona).

POZN. Potvrzeno usnesením ÚS ze dne 11. 5. 2021, sp. zn. III.ÚS 102/21

Nález Ústavního soudu ze dne 19. listopadu 2024 sp. zn. III.ÚS 229/24

V kontextu ochrany legitimního očekávání a stability a trvalosti územního plánu je rovněž třeba připomenout znění § 102 odst. 2 a odst. 3 stavebního zákona. Citované ustanovení upravuje povinnost k náhradě škody, která mohla vlastníkovi pozemku vzniknout v důsledku změny územního plánu, přičemž odškodnění újmy bylo omezeno lhůtou 5 let. Došlo-li ke změně územního plánu ve lhůtě delší než pěti let, uvedená náhrada vlastníkovi pozemku (až na zákonem vymezené výjimky) nenáležela. Ani zákonodárce tedy nepočítal s bezvýjimečnou "perpetualitou" územního plánu a uvedeným limitem odpovědnosti za škodu způsobenou změnou územního plánu naznačil časové meze legitimního očekávání neměnnosti územního plánu.

K tomu je třeba zopakovat, že i z judikatury Ústavního soudu vyplývá, že samotný princip ochrany legitimního očekávání vlastníků pozemků, jejichž vlastnictví bylo dotčeno změnou územního plánu, není jediným hlediskem, které je nutno při posuzování důsledků takové změny zohledňovat. Podle přesvědčení Ústavního soudu se vedlejší účastnice řízení velmi podrobně zabývala srovnáním principu kontinuity územního plánu a legitimního očekávání stěžovatelů na straně jedné a nutností zohlednit i veřejný zájem na ochraně životního prostředí, který se významně dostal do popředí právě v souvislosti se stavebním zákonem (tedy zákonem č. 183/2006 Sb.) na straně druhé.

Jak postupovat v praxi

Z uvedených citací je patrné, že i Ústavní soud aktuálně považuje pětiletou dobu "ochrany zastavitelnosti" za legitimní vyvážení mezi potřebou stability a dynamiky územního plánování, a tím i mezi ústavně zaručenými právy na ochranu vlastnictví a na samosprávu.

Přesto doporučujeme městům a obcím při redukci zastavitelných ploch postupovat opatrně. Je třeba vzít v úvahu případnou náhradu za doposud marně vynaložené náklady na přípravu výstavby (typicky projektovou dokumentaci). Také je nutné mít na paměti, že i v rozhodování Ústavního soudu může docházet k významným posunům.

Mgr. Vítězslav Dohnal, advokát