Legitimní očekávání v procesu územního plánování

Při posuzování právních námitek v rámci územního plánování zejména vlastníci pozemků často zmiňují pojem "legitimní očekávání". Nejčastější v situaci, kdy návrh územního plánu předpokládá změnu zastavitelné plochy na nezastavitelnou. Někdy se legitimního očekávaní dovolávají i v souvislosti s některou z verzí návrhu územního, která je pro ně příznivá a pak obec začne preferovat řešení jiné. Soudy už tuto otázku celkem přehledně vyřešily.

Nikdo nemá nárok na zastavitelnost

V prvé řadě je potřeba jednoznačně poukázat na to, že podle soudů nemá vlastník právo na to, aby územní plán určoval jeho pozemek k takovému využití, které si vlastník přeje. Ústavní soud ve své rozhodovací praxi opakovaně zdůrazňuje, že neexistuje subjektivní právo na konkrétní podobu územního plánu. Tento závěr je formulován např. v nálezu ÚS ze dne 19. 11. 2024, sp. zn. III. ÚS 229/24, kde se uvádí: "Nelze se tak bez dalšího dovolávat ochrany dobré víry či legitimního očekávání ve vztahu k určité podobě územního plánu, neboť územní plán se s ohledem na potřebu úpravy poměrů v území neustále vyvíjí."

Dále v usnesení ÚS ze dne 10. 4. 2018, sp. zn. IV. ÚS 3548/17, Ústavní soud konstatuje: "Jinými slovy – na určitou podobu územního plánu či zařazení pozemku do určitého způsobu využití není právní nárok, stejně jako se nelze dovolávat ochrany dobré víry či legitimního očekávání ve vztahu k určité podobě územního plánu."

Změna je legitimní

Judikatura se dále ustálila na závěru, že vlastník pozemku nemůže legitimně očekávat, že regulace jeho pozemku zůstane trvale nezměněna. Výstižně tento závěr vyjadřuje rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 27. 9. 2023, č. j. 7 As 55/2023-32, který uvádí: "V této souvislosti Nejvyšší správní soud podotýká, že stěžovatel nabyl uvedené pozemky za účinnosti předchozího územního plánu jako pozemky orné půdy v nezastavitelné části obce. Nemohl proto legitimně očekávat, že tyto pozemky budou v budoucnu zařazeny do zastavitelné plochy obce."

Podobně rozsudek NSS ze dne 23. 3. 2023, sp. zn. 6 As 319/2021 připomíná, že: "Legitimní očekávání tak nelze založit pouze na přesvědčení, že územní plán bude do budoucna neměnný. V procesu územního plánování není poskytována absolutní ochrana legitimního očekávání v neměnnost dříve schválené územní plánovací dokumentace. To však neznamená, že je stěžovatel zcela bez ochrany. Pokud má změna územního plánu negativní dopad na jeho pozemky, jde minimálně o zásah do vlastnického práva. Takový zásah pak podléhá přezkumu přiměřenosti."

Legitimní očekávání trvá 5 let

Připomeňme ovšem, že ve snaze vyvážit práva vlastníků s právem na samosprávu a sladit protichůdné potřeby stability a dynamiky při územním rozvoji zavedl zákonodárce pětiletou dobu, po kterou je legitimní očekávání vlastníků chráněno.

Jak podrobněji rozebíráme v tomto článku, pokud obec změní územní plán v neprospěch vlastníka pozemků dříve než 5 let od "vzniku zastavitelnosti", má vlastník právo na náhradu vzniklé škody

Z návrhu legitimní očekávání neplyne

Soudy rovněž jednoznačně vyjádřily, že vývoj návrhů územního plánu v průběhu jeho pořizování nezakládá legitimní očekávání na jejich budoucí zachování. Jak shrnuje rozsudek NSS ze dne 21. 10. 2009, č. j. 6 Ao 3/2009-76 (č. 2201/2011 Sb. NSS): "Princip legitimního očekávání pak v procesu územního plánování nelze vykládat jako zachování statu quo; (…) Z existence dřívějšího územního plánu či řešení navrhovaných v ranných fázích územního plánování nelze dovozovat utvoření 'závazné správní praxe'."

Tuto myšlenku potvrzuje i rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 4. 10. 2012, č. j. 50 A 9/2012-114, podle něhož: "V procesu územního plánování (…) nelze očekávat zachování určitého statu quo; z existence řešení navrhovaného v raných fázích (…) nelze dovozovat utvoření práva na prosazení tohoto řešení i v samotném výsledku."

A konečně rozsudek NSS ze dne 24. 11. 2010, č. j. 1 Ao 5/2010-169 zdůrazňuje, že: "Proces pořizování změny územního plánu je dynamický, její obsah se proměňuje v čase (…) Z § 50 odst. 1 stavebního zákona z roku 2006 nelze dovodit příkaz, aby návrh změny územního plánu byl identický s obsahem schváleného zadání, nýbrž toliko pokyn, aby návrh ze schváleného zadání vycházel."

V této souvislosti je ovšem třeba zdůraznit, že změny regulace v jednotlivých podobách návrhu musí být jednak transparentní a jednak racionálně odůvodněné. V opačném případě hrozí riziko zrušení vydaného územního plánu nebo jeho změny pro procesní vady.

Závěr

Z uvedené judikatury je zřejmé, že právní řád České republiky počítá s legitimním očekáváním v rámci územního plánování jen v omezeném rozsahu. Uznává legitimní očekávání vlastníka pozemku na neměnnost územně plánovací regulace po dobu pouhých 5 let. Negarantuje ekonomický prospěch z případného zařazení pozemku mezi zastavitelné plochy. A konstatuje, že legitimní očekávání nelze odvozovat z podoby návrhu ÚPD v nějaké fázi procesu jejího pořizování. Tím dává samosprávám velký prostor pro řízení územního rozvoje v souladu se svými představami.

Mgr. Vítězslav Dohnal, advokát